現地見学での注意（マンション）
物件情報を集め、ある程度物件が絞れてきたら最終的には自分自身の目で物件を確認することが必要となります。
マンションの場合のチェックポイントは次の通りです。
(1)交通立地…徒歩１分は８０ｍの距離
生活の利便性が魅力のマンションは最寄り駅や中心街から徒歩圏のものを選びたいものです。
公正競争規約では広告に掲載する徒歩１分とは８０ｍと表示するように決められていますが、人によって歩く速度は異なりますし、のぼり坂であれば遅くなりますから実際に歩いてみることが大切です。
また、バス便の場合は本数や実際の所要時間もチェックしてみましょう。通勤時間帯は道路が渋滞することもありますので、実際にその時間帯に乗車してみることも必要です。
(2)周辺環境…生活利便施設、学校、嫌悪施設のチェック
緑地、公園があり、閑静な住宅環境が理想です。商業施設等の生活利便施設の有無も調べておきたいものです。
子供が通う学校、幼稚園等の確認も大事です。大規模汚水処理場、火葬場、ガスタンク等の不快感、嫌悪感、不安感を与える嫌悪施設がないかも調べてみます。
また、昼間と夜間では環境が違う場合もありますので注意が必要です。
(3)専有部分内のチェック…間取り、専有面積等
間取りがパンフレットや図面通りなのかを確認します。また、パンフレット等に記載されている面積は原則として「壁心面積」といって境界壁の中心線で計算された面積表示です。
しかし実際の生活空間となるのは「内法面積」ですから、各室の面積は内法面積で判断します。
室内も柱型や梁型の位置や大きさが部屋の使用上支障がないかを調べます。
コンセントの位置や数、電気容量、ＢＳ設備等も調べておいた方が良いでしょう。
(4)エントランス、階数、方位等の確認
専有部分だけでなく、マンションの顔ともいえるエントランスの広さや仕上げ、その他の共用施設やその管理体制（管理人が２４時間在中しているのか、定期的に巡回する方法なのか等）も調べます。
専有部分の方位や位置は日照、通風、眺望等、直接住み心地に影響してきます。
現地見学での注意（一戸建て）
一戸建ての現地調査では、マンションの場合の調査に加えて、その敷地の形状や法的規制の調査が重要となります。
(1)敷地の方位と道路の関係
道路が敷地のどの方位、方角にどれほど接しているかが重要です。
一方路より二方路、さらに角地の土地の価値が高くなります。
(2)前面道路の幅員と状況
土地の上に建物を建てるには、その敷地が建築基準法に規定する道路に２ｍ以上接していることが必要です。
さらに道路幅員は建物の大きさや高さに関係してきます。
理想的には前面道路の幅員は最低でも４ｍは欲しいものです。
また、舗装されていることは当然として、周辺街路も整った公道に接した敷地を選びたいものです。
(3)地形（ジガタ）の良い敷地を選ぶ
間口と奥行きの均衡のとれた整形地を選びます。高圧線下の敷地、崖地・法地等はできるだけ避けておきます。
一般的に、造成宅地は盛土よりも切土の敷地の方がしっかりとしていると言われています。
基礎はコンクリートの布基礎よりベタ基礎の方が安定しています。
このような点はなかなか判断できないので、不動産会社に質問するのが良いと思われます。
(4)隣地との境界や越境物を確認する
隣地との境界標（境界石等）が明確かを確認します。
もし確認できないときは、隣地との塀はどちらのものかなども不動産会社に聞きましょう。
また、隣地の建物の軒先などが、境界を越えてはみだしていないか、逆に、購入予定物件の軒先などが隣地にはみだしていないかも確認します。
(5)「公庫付き」（優良分譲）か、「公庫融資可」の物件を狙う
公庫融資の物件は、敷地の法的規制に対して適合している物件ですから安心です。
公庫融資が可能な物件は、敷地の接道、敷地や住宅の規模、構造や耐久性など一定の基準を満たしています。
登記簿は不動産の履歴書
現地見学をして実地調査を行い、目指す物件に一応の納得をしたなら、登記簿を調査しておくことをお勧めします。登記簿の閲覧方法や記載されている事柄は次の通りです。
(1)登記簿の閲覧方法
登記簿は法務局の出張所（登記所）に備え付けられています。購入予定の物件の登記簿は、物件所在地を管轄する登記所に保管されていますから、法務局に電話して調べることができます。
登記簿は誰でも閲覧することができますし、写し（謄本）を入手することができます（手数料が必要となります）。
また、最近ではインターネットでも閲覧できる場合があります。
詳しくは、法務省ＨＰを参照してください。
(2)登記簿の構成
不動産登記簿には土地登記簿と建物登記簿とがあり、土地であれば一筆ごとに、建物は一棟ごとに登記用紙に記載されています。そして「表題部」「甲区」「乙区」の三つの部分からなっています。
(3)表題部で分かること
物件の履歴書の住所・氏名欄ともいえるもので、土地・建物の所在、地番、地目、地積、家屋番号、構造、種類、床面積等が記載されています。
登記簿上の地番は住居表示とは一致しません。
表題部の確認で物件の概要が分かりますが、その物件が本当に今検討している物件と同一のものかどうかを確認するためには、登記所にある公図と照合して確かめます。
(4)甲区で分かること
所有権に関することが記載され、その物件の所有者の移り変わりが掴めます。
取引の相手が登記簿上の所有者と同一かどうか、仮登記、差押え、仮処分、予告登記等に関する事項はないかを調べます。
(5)乙区で分かること
所有権以外の権利に関する事項が記載され、抵当権や質権等の担保物権や地役権、地上権等の用益物権が付けられていないかを調べます。
担保がついていたら、代金支払い時までに抹消してもらいます。
(1)登記簿の閲覧方法
登記簿は法務局の出張所（登記所）に備え付けられています。購入予定の物件の登記簿は、物件所在地を管轄する登記所に保管されていますから、法務局に電話して調べることができます。
登記簿は誰でも閲覧することができますし、写し（謄本）を入手することができます（手数料が必要となります）。
また、最近ではインターネットでも閲覧できる場合があります。
詳しくは、法務省ＨＰを参照してください。
(2)登記簿の構成
不動産登記簿には土地登記簿と建物登記簿とがあり、土地であれば一筆ごとに、建物は一棟ごとに登記用紙に記載されています。そして「表題部」「甲区」「乙区」の三つの部分からなっています。
(3)表題部で分かること
物件の履歴書の住所・氏名欄ともいえるもので、土地・建物の所在、地番、地目、地積、家屋番号、構造、種類、床面積等が記載されています。
登記簿上の地番は住居表示とは一致しません。
表題部の確認で物件の概要が分かりますが、その物件が本当に今検討している物件と同一のものかどうかを確認するためには、登記所にある公図と照合して確かめます。
(4)甲区で分かること
所有権に関することが記載され、その物件の所有者の移り変わりが掴めます。
取引の相手が登記簿上の所有者と同一かどうか、仮登記、差押え、仮処分、予告登記等に関する事項はないかを調べます。
(5)乙区で分かること
所有権以外の権利に関する事項が記載され、抵当権や質権等の担保物権や地役権、地上権等の用益物権が付けられていないかを調べます。
担保がついていたら、代金支払い時までに抹消してもらいます。
マンションの登記簿
建マンションは、法律上は「区分所有建物」と呼ばれ、基本的にひとつの敷地に１棟の建物を建設し、独立した複数の部分に分割しています。
つまり多数の建物所有者が、一つの土地を共有している状態です。
そこで、マンションの登記簿には次のような大きな特徴があります。
(1)土地の登記簿には共有持分の売買の記録は表示しない
１戸のマンションが売買されると、当然敷地（この場合共有持分）も一緒に売買されますから、土地の登記簿にもその記録が表示されるはずです。
しかし、共有持分の記録を土地登記簿に表示すると情報が膨大な量になってしまうため、敷地権の登記をした物件（借地権付きマンション以外ほとんどの物件が該当）の登記簿には、権利変動の記録を原則として表示しないことになっています。
ただし、マンションの場合は建物部分と土地持分は一緒に売買しなければならないため、土地持分も同一の記録をたどったことになります。
つまり、登記簿の表題部に「敷地権の目的たる土地の表示」が記載されているマンションの場合は、建物登記簿を閲覧すれば良いといえます。
(2)建物登記簿の最初にマンションの大きさが表示されている。
区分所有建物の建物登記簿の一番最初に「１棟の建物に関する表示」があり、これを見ればマンション全体のことが分かるようになっています。
また、専有部分の表示で区分所有建物の面積などが表示されており、甲区、乙区については、一戸建ての場合と同様です。
つまり多数の建物所有者が、一つの土地を共有している状態です。
そこで、マンションの登記簿には次のような大きな特徴があります。
(1)土地の登記簿には共有持分の売買の記録は表示しない
１戸のマンションが売買されると、当然敷地（この場合共有持分）も一緒に売買されますから、土地の登記簿にもその記録が表示されるはずです。
しかし、共有持分の記録を土地登記簿に表示すると情報が膨大な量になってしまうため、敷地権の登記をした物件（借地権付きマンション以外ほとんどの物件が該当）の登記簿には、権利変動の記録を原則として表示しないことになっています。
ただし、マンションの場合は建物部分と土地持分は一緒に売買しなければならないため、土地持分も同一の記録をたどったことになります。
つまり、登記簿の表題部に「敷地権の目的たる土地の表示」が記載されているマンションの場合は、建物登記簿を閲覧すれば良いといえます。
(2)建物登記簿の最初にマンションの大きさが表示されている。
区分所有建物の建物登記簿の一番最初に「１棟の建物に関する表示」があり、これを見ればマンション全体のことが分かるようになっています。
また、専有部分の表示で区分所有建物の面積などが表示されており、甲区、乙区については、一戸建ての場合と同様です。