適正家賃を算出する
適正家賃の算出方法には、「積算」「比較」といった２つの方法が用いられています。
「積算」とは、土地の購入資金や賃貸住宅の建設資金など、賃貸住宅建設に必要な費用を積み上げ、そこから月額家賃を算出する方法です。
｛（土地＋建設費）＋（借入金額＋金利）＋貸主の利益｝÷償却期間＝月額家賃
「比較」による方法は、対象物件の周辺に所在する類似した物件の家賃をいくつか調査、それを立地、築後経過年数、間取タイプ、設備、仕様などから修正し、月額家賃を算出します。
「積算」によって賃料を算出しても、その賃料が相場とかけ離れていては入居者が集まりませんから、最終的には「比較」による方法で市場性をチェックする必要があります。
その際、「３ＤＫ月額１２万円」というように賃料の「総額」で比較する方法と、「単価」で比較する方法があります。
この「単価」というのは「坪単価（１帖当たりの単価）」のことで、有効居室面積、つまり住宅の総面積から水回りや廊下、玄関など居室として使用できない部分を除いた単価で考える方法です。
この方法ですと、近くに比較できる物件がないときや、変則的な間取の物件での賃料査定が可能です。
具体的には、有効居室面積１帖当たりの単価を算出し、対象物件の有効居室面積に当てはめていきます。
しかし、適正家賃の設定には、その物件が持つ固有の要素や相場などを加味することが必要不可欠です。そうした情報に詳しい地元の不動産会社に賃料の査定を依頼するのが、一番良い方法でしょう。
入居者募集条件を設定する
入居者の条件について、「学生限定」にしますと「連帯保証人がしっかりしており稼働率が良い」という効果があります。「女性限定」にしますと「綺麗に室内を使ってくれ夜騒いだりしない」というメリットがあります。
しかし、これは一概には言えず、入居者層を限定してしまうというデメリットもあるので注意が必要です。
ペットについては、「部屋が汚れる」「物件の傷みが激しい」「鳴声や臭いが迷惑」との抵抗もありますが、供給物件数が少ないので競争力は高くなります。
また、楽器についても同様です。
さらに、入居時の一時金の設定で競争力を高める方法もあります。
敷金は原状回復費用や滞納家賃の担保といった性格を持っているので、なかなか軽減しにくいものですが、礼金や当初一定期間の家賃をなしとする「フリーレント」は効果があるようです。
中には、月々の家賃を少し上乗せすることで、礼金・敷金ゼロとする物件も出てきています。
契約条件（普通借家or定期借家）を設定する
賃貸条件について、普通借家契約にするのか定期借家契約にするのかを決めます。
普通借家契約ですと、たとえ契約期間を設定しても入居者から更新を求められると、家主側には、自らがそこに住むといった事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、立退き料の支払いなどといったことを考慮して、正当の事由が認められないと更新を拒絶することができません。
一方、定期借家契約ですと、家主に正当事由がなくても賃貸借期間の満了で契約が終了し、建物を明渡してもらうことができます。
ただし、定期借家契約とするためには、借地借家法に定める要件をすべて満たす必要がありますので、不動産会社にアドバイスを求めるほうが良いでしょう。
入居者から見れば、普通借家契約よりも不利な契約になりますから、一般に定期借家の賃料は安めになり、礼金などの一時金を授受する理由も希薄になるため、収入が減少するケースもあります。
以下に両者の特徴をまとめておきましょう。
| 普通借家契約 | 定期借家契約 | |
| 更新 | あり | なし |
| 立ち退きの問題 | あり | なし |
| 礼金等の一時金 | 慣行によりとれる | とるのが難しいものも |
| 契約満了の通知義務 | なし | あり |
| 入居者からの中途解約 | 特約による | 特約によるが、ケースにより強制解約が可能 |
入居者募集広告の費用負担について
不動産会社によっては、広告を出稿することに対して費用を負担してほしい旨の提案をしてくることがあります。
これに納得した上で広告活動を行った場合には、もちろん、その費用負担をすることになります。
事前に広告内容について不動産会社と協議し、事後にその広告についての明細を不動産会社から受取るようにしましょう。